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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~642 萬~~578 萬
參考單價：26.87 萬/坪
地址：台南市中西區民權路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 1衛
總坪數：21.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：15.45 坪
共同使用：6.06 坪
土地面積：3.34 坪
樓別/樓高： 4樓 / 7樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1280 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：協進國小、成功國小、文賢國中
鄰近公園：大涼生態公園
生活機能：水仙宮市場
附近交通：公車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段與生活機能：位於中西區核心地帶，鄰近海安路商圈、康樂街及水仙宮市場，交通與飲食極度便利。 2. 裝修完成度高：全室民宿風格裝潢，含家電家具齊備，省時省力，適合「拎包入住」。 3. 低門檻入主市中心：總價 578 萬在中西區屬於較低入門價位，格局為電梯大樓，管理費合理且無垃圾追車問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：建於約 29 年前，隨著時間推移可能面臨管線老舊或外牆維護等潛在整修需求。 2. 空間格局限制：總坪數僅 21.51 坪，室內實際使用空間較小；且兩房配置僅有一衛浴室，早高峰时段可能需等待。 3. 價格單價相對高：考量屋齡與坪數，參考單價約 26.87 萬/坪，在市場上單價偏高，升值空間受限。
機會 (Opportunities)	1. 租賃投資潛力：民宿風裝潢符合年輕族群或外縣市民眾租屋需求，且周邊商圈熱鬧，租金流動性佳。 2. 區域改造發展：海安路及中西區常有新舊共生與城市更新政策，未來若環境改善可能帶動房價。 3. 屋主誠意出售：開價可議價，對於精打細算的買方有壓價空間。
威脅 (Threats)	1. 貸款評估風險：銀行對老屋貸通常會有評鑑限制，可能導致貸款年限縮短或成數降低。 2. 維修基金負擔：建物已近 30 年，若未來社區需進行大規模整修（如防水、管線更新），可能需分攤較高費用。 3. 流動性挑戰：老舊小戶型在房市下行期時，轉手速度可能不如新成屋或次新案。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需視用途而定。

此物件適合首購族或投資收租者。理由如下：首先，該屋位於台南中西區核心地帶，交通與生活機能極佳，且全室裝潢與家電齊備，能大幅降低自住的準備成本與時間。其次，總價 578 萬在該區域屬於低門檻入場點，對於預算有限卻想擁有市中心電梯房的買家而言，性價比尚可。

然而，主要隱憂在於屋齡已近 30 年，這會影響未來的貸款年限及潛在的維修支出。若您計劃長期自住（如 10 年以上），建議務必確認社區是否有良好的大修基金準備，並諮詢銀行可貸金額；若以投資租屋為目的，此物件因其裝潢與地段優勢，能產生穩定的租金回報率，則是一個不錯的機會。在簽約前，建議仔細檢查管線狀況與房屋漏水情形。